Poniżej podaliśmy treść Kodeksu Postępowania Cywilnego dotyczącą kolejności spłaty długów w postępowaniu komorniczym. W skrajnych przypadkach, gdy komornik chce zająć nam mieszkanie, to jedyna możliwość pozbycia się długów. Jednak nie warto czekać, aż komornik zlicytuje nam mieszkanie i rozwiąże naszą sytuację, a działając odpowiednio wcześniej, możemy sporo zyskać. Dlaczego?

Podczas pierwszej licytacji naszego mieszkania, kwotą startową jest 75% wartości nieruchomości, licząc od kwoty wycenionej przez rzeczoznawcę na zlecenie komornika. Druga licytacja to już tylko 2/3 tej kwoty. Gdy mieszkanie zostanie sprzedane na licytacji, to najpierw spłacane są odsetki karne, koszty windykacji (w tym koszty egzekucyjne, wynagrodzenie komornika wynoszące aż 15% od windykowanej kwoty, koszty eksmisji itp.), odsetki zwykłe, dopiero po tych wszystkich opłatach spłacany jest dług pierwotny, czyli ta część np. kredytu, która pozostała nam do spłaty, a na samym końcu, jeżeli jeszcze coś zostanie, reszta kwoty trafia do właściciela mieszkania. Bardzo często niestety brakuje nawet kwoty do spłaty całego kapitału, co wiąże się z nowym długiem, który bank lub inny wierzyciel może sprzedać np. firmie windykacyjnej, ten dolicza swoje koszty, odsetki itd. i wysyła windykatorów po dług, nękając nas koniecznością spłaty. Sprawa zaczyna się od początku, ale z jedną znaczącą różnicą. Nie mamy już mieszkania.

Czy może wyglądać to inaczej?

Tak. Jeżeli postanowisz sprzedać mieszkanie przed licytacją, możesz wiele zaoszczędzić. Po pierwsze, koszty samej licytacji, ewentualnej eksmisji, prowizję dla komornika. Dodatkowo, mieszkanie wyceniane jest przez firmę i właściciela. Gdy etap postępowania jest na samym początku możemy uniknąć kosztów prawniczych zastępstw procesowych, nie ma kosztów wyceny mieszkania, nie ma kosztów komorniczych lub są zredukowane do 5 %, jest możliwość umorzenia odsetek karnych, czasami częściowo można umorzyć odsetki zwykłe. Gdy nawet w tym przypadku zabraknie na spłatę całej kwoty bazowej, jest  możliwość rozłożenia jej na korzystne raty, co pozwoli Ci uporać się z długami i wyjść na prostą.

Kolejność zaspokajania wierzycieli -> art. 1025 §1 KPC

art. 1025. §1 KPC

  • 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę nie zaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony)

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności.

  • 2. Po zaspokojeniu wszystkich należności ulegają zaspokojeniu kary pieniężne oraz grzywny sądowe i administracyjne.
  • 3. W równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Z pierwszeństwa równego należnościom kategorii czwartej i piątej korzystają wszystkie roszczenia o świadczenia uboczne objęte zabezpieczeniem na mocy odrębnych przepisów. Roszczenia o świadczenia uboczne nieobjęte zabezpieczeniem zaspokaja się w kategorii dziesiątej, chyba że należność podlegałaby zaspokojeniu w kategorii wcześniejszej. To samo dotyczy roszczeń o świadczenia należne dożywotnikowi.
  • 4. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.
  • 5. Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 3 katalog pojęć ustawowych pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1468), lub z przekształcenia roszczenia z umowy deweloperskiej w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, podlegają zaspokojeniu z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach, jak roszczenie z umowy deweloperskiej, z pierwszeństwem wynikającym z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego nabywcy roszczenia z umowy deweloperskiej także w przypadku, gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony.